注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

论老子

道,领导也。领导必需要不断呼唤,教导下属以及以身作则。下属的过和错皆因领导懒惰。

 
 
 

日志

 
 

第7章: 次级抵押贷款的消融  

2013-08-12 12:44:20|  分类: 华尔街的贪婪 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

 在2008年10月7日,房屋和城市政策顾问丹尼尔霍夫曼说:“当花旗集团和富国银行对美联银行的尸体作争夺战时,有必要回顾一下,费城地区的社区组织在试图阻止这次灾难中发挥的作用。

正如许多人还可能记得美联银行,当时是第一联合银行的经营在1998年,通过购买美国费城国民银行的宾夕法尼亚州和新泽西州的业务大大地扩展了。当时并按照联邦的程序,社区团体联盟呼吁美国联邦储备委员会否认此次第一联盟收购的批准,理由是第一联盟广泛的销售方式在较低收入的群体,也许似乎是歧视性的和非法的进行了掠夺性的次级抵押贷款。

为了解决这一个问题,第一联盟与这些批评者签订了一项协议,提供超过联邦政府披露要求抵押贷款的数据。这些群体与在联邦储备银行和宾夕法尼亚的研究人员合作,试图利用这些信息来创建一个模型预警系统,提醒社区那些贷款方式所会造成的问题,如浪潮般的银行取消抵押品赎回权。

第一联盟愿意提供这种数据是减少社会的反对其购买美国费城国民的最关键因素。但购买后不久,第一联盟退出了贷款协议,并没有提供过任何数据。联邦监管机构拒绝要求第一联合交出这些信息和当时的共和党参议员Rick Santorum描述它为“勒索”的协议。其余就是历史了。

但是也有广泛的经验和教训,尤其是对于未来贷款业的监管。

一 个很好的教训是社区组织和社区为基础的组织证明了是抵押贷款行业未来问题的良好早期信息。这些实体必须与管理过程有更密切地为管理委员会服务,通过要求其 他监管部门更多地考虑到他们的证词在考虑并购和进入其他管理方面的优势,并通过让他们在房屋贷款过程中发挥更大的作用。

另一个教训是,更多与更好地披露贷款是必要的。投资在抵押贷款证券的银行和投资者已经表明它们自身的利益是不足够防止他们的原由购买有毒的贷款产品。

现在,随着借款者的减少,使剩余借款者更有可能性以垄断性质,这意味着监管机构需要更好地监测贷款产品的定价,在那里又给谁销售抵押贷款产品,其中取消抵押品赎回权发生的原因,房屋有没有被准确地评价和借款人有合理的机会来偿还贷款,即使在他们的收入不再增加的情况之下。

从第一联盟希望“创新”提供的数据,现在应该成为一个标准的监管要求。严格地不符合承保标准的贷款不应该被允许,或者至少不能转移到国民抵押贷款市场上出售。

贷款人和借款人陷入麻烦是因为他们信任房地产估价师和经纪人以及抵押贷款经纪人的行为只是为了他们的利益而做的,以及有限的披露要求并没有阻止内幕交易和其他滥用权力的行为。那么一个新的给住房和抵押贷款购买者信托责任必须被建立。

 

首先,什么是取消抵押品赎回权?

通 过法院下令的法律过程,贷款人取消(取消抵押品赎回权)借款人所抵押财产的赎回权(称为赎令)。法院设置一个日期给该借款人如果还清全部贷款余额(包括排 斥费用的属性)就可赎回。此后,贷款人可以自由出售该物业,一经出售,出售所得首先应付所欠的数额,然后其余额(如果还有的话)归借款人。如果物业仍然卖 不出去或如果出售所得不足以偿还全部债务,借款人仍承担应有的余额。贷款人通常是有义务在接近该物业的公平市场价值(Fair Market Value)出售此物业。

 

什么是不良贷款?

不良贷款是逾期的利息和全面收回贷款的可能性已经是不确定了。根据典型的银行法规,如果利息在90天尚未缴付这一笔贷款会以现金方式来处理,因此它的利益不能被记入银行的收入帐户,直到它实际上已经收到了。虽然一些有足够的贷款抵押品(如住房抵押贷款)以及某些类型的消费贷款,一般不受此规定,它也被称为呆滞贷款。

 

2008年的金融危机是怎样开始呢?

当一个借款人用所购的房屋(这是抵押品)抵押贷款在90天里未能支付它的利息,贷款人首先决定抵押品是否足以支付全部的债务。如果此财产的价值在上升,一般的抵押品是足够应付总债务的,贷款人就可以不重新归类这一项的贷款为不良贷款。

但是,如果该财产的价值掉了,抵押品的价值比总债务来得少,因此贷款人是被迫重新归类它为不良贷款。随着进一步的不支付利息,银行不得不取消借款人对这财产的抵押品赎回权。

因为借款人的还款能力值得怀疑,所以次级抵押贷款的贷款利率比较高。这是为什么它比最优惠贷款的利率增加了2至3个百分点。 

2008年10月31日,纽约(CNNMoney.com)的作家莱斯?克里斯蒂写道:“根据一家房地产研究公司在星期5公布报告阐述当楼价往下跌,至少有7百50 万的美国人所欠的抵押贷款超过其房屋目前的价值。换句话说,如果他们现在出售自己的房屋,他们不得不带着一张支票去结束这一个贷款。

根据First American CoreLogic的一份报告也说另外2百10万人已经站在边缘中,其房屋的价值比贷款低于5%以上。

CoreLogic首席经济学家马克?弗莱明对于这种现象的技术术语是负资产,更通俗地,这些借款人往往被称为“低于水平面”。低于水平面意味着业主很容易丧失抵押品赎回权。”

如 果他们陷入财政麻烦,这是因为这些借款人没有住房产权开拓融资或通过房屋净值贷款。负资产导致在过去一年有所增加丧失抵押品赎回权的飙升。另一方面,那些 陷入困境支付贷款的每月偿还,但是他房屋资产还是正面地,他还可以采取两个选择避免被取消抵押品赎回权:一,对此贷款再借款或干脆把它卖掉。

在2008年10月28日,纽约(CNNMoney.com)的作家莱斯?克里斯蒂写道:“在8月份,房屋价格连续下降了第25个月以及根据一项关键指标房地产的价值在10个主要市场的价格较上年同期下跌了刷新纪录的17.7%。负资产的贷款飙升使更多抵押品赎回权受到更大的压力。

在2008年11月7日,纽约(CNNMoney.com)的作家莱斯?克里斯蒂写道:“多年来,不良贷款与其余震不断使购房者被取消房产的抵押品赎回权。现在,失去了工作是把陷入困境的借款人推倒边缘去了。随着经济的萎缩,失业是主要因素推动丧失抵押品赎回权远比在抵押贷款危机的早期阶段的比例大得多。而这样的情况确是越来越多的人的处境。在2008年将近1百万美国人丢失了工作。

今年6月,据联邦住宅公司的报告,所有拖欠的抵押贷款之中45.5%是由于失业或收入损失。这是从2006年起,增幅度是36.3%。

国家城市公司首席经济学家理查德?德卡瑟说,“两个最大经济因素为什么取消抵押品赎回权的住房是价格下降和失业率的上升。当你没有工作,你是很难支付你的抵押贷款。”

目前危机的原由是过去在以下两个因素的过度性共同造成的结果。

一,   贷款人拒绝重新归类这些抵押为不良贷款。为了隐藏恶化的利息收益,就建设了结构性投资工具(SIVs)将这些不良贷款挪移为资产负债表以外的交易。

二,        贷款人试图给这些没缴付贷款定期偿还拖延取消抵押品赎回权。为什么?他们希望减少取消抵押品赎回权会影响新贷款的估价,因此他们可以提供更多的新贷款来赚取更多的利益。

为什么放款人对这两个行动采取如此大规模肆虐呢?

因为在华尔街银行和金融机构的首席执行官的年度薪酬是直接与公司的盈利联系在一起。因为次级抵押贷款市场产生的回报收益是最高的利息,当然首席执行官们选择拖延不良次级抵押贷款的影响。在他们的心目中,“你的钱就是我的钱。”我想现在挣尽可能最多的钱。

一旦钱(年薪)在我的钱包中,剩下的就是历史。

  评论这张
 
阅读(46)| 评论(0)
推荐

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017